square grey
square grey
square grey
square grey
square grey

JAN©

Koop je bedrijfspand (of tweede woning) nog aan in 2022

De overdrachtsbelasting zal namelijk stijgen. Nu is de overdrachtsbelasting voor niet-woningen met 8% al fors te noemen. Deze wordt, als het aan de kabinetsplannen ligt, echter nog hoger per 2023.

De plannen

Volgens het Regeer- of coalitieakkoord zou de overdrachtsbelasting voor niet-woningen worden verhoogd naar 9%. Inmiddels hebben we in het Belastingplan kunnen lezen dat als het aan het kabinet ligt het algemene tarief van de overdrachtsbelasting per 2023 niet naar 9% maar naar 10,4% stijgt. Dit tarief geldt niet voor de eigen woning, wel voor een tweede woning, en niet-woningen zoals bedrijfspanden.

Wanneer je je aan het oriënteren bent op de vastgoedmarkt zijn er echter nog wel een aantal zaken om rekening mee te houden, denk bijvoorbeeld aan de onderstaande vragen.

Schaf je het pand in privé aan of via de B.V.?

Dat is geen eenvoudige keuze. Uiteraard moet een fiscaal optimale keuze worden gemaakt, maar ook zaken als het risico dat je loopt, bedrijfsopvolging en vermogensoverdracht zijn van invloed bij de keuze om een pand in de B.V. aan te schaffen of in privé.

Het pand in de B.V.
Om het risico te beperken wordt vastgoed veelal in een aparte B.V. ondergebracht, zo blijft het uit de risicosfeer van de onderneming. Daarnaast kan het ook handig zijn bij bedrijfsoverdracht, je hoeft het pand dan niet perse ook over te dragen maar kun je dan blijven verhuren. Wanneer je het pand aanschaft via de B.V. zijn de rente en overige kosten aftrekbaar, net als de afschrijving. De waardestijging bij verkoop wordt belast met VPB. Wanneer je dit resultaat vervolgens wilt uitkeren aan jezelf als DGA dan betaal je daarover 26,9% dividendbelasting in 2022. Als de plannen doorgaan wordt het tarief tot een dividenduitkering van € 67.000 24,5% en daarboven 31%. 

Het pand aanschaffen in privé
Ook wanneer je een bedrijfspand aanschaft in privé zijn er de nodige zaken waar je rekening mee kunt houden. Als je als DGA een bedrijfspand dat je in privé bezit, beschikbaar stelt aan je eigen B.V. dan worden de huuropbrengsten belast tegen maximaal 49,50% (hoogste schijf box 1 in 2022). Verhuur je aan een derde dan valt het pand net als een eventuele schuld die je hebt voor het pand in box 3. Het voordeel hiervan is, is dat de waardeaangroei direct tot je privé vermogen berekend wordt. Je betaalt dan alleen over de waarde heffing in box 3, deze heffing is gunstiger dan de heffing via box 1. Op dit moment is het echter nog niet helemaal duidelijk hoe de heffing in box 3 er uit zal komen te zien. Dat vermogen zoals panden zwaarder belast gaat worden, dat is wel duidelijk. Dus of het de komende jaren voordelig blijft om een pand in box 3 te verhuren, is zeer de vraag.  
Daarnaast is er nog de Wet Excessief lenen. Hier kun je mee te maken krijgen als je een lening aangaat bij je eigen B.V. voor de aanschaf van het pand. Leen je als DGA vanaf 2023 meer dan
€ 700.000 van de eigen B.V. dan betaal je hiervoor belasting. Hierover lees je meer in het artikel: Beperking lenen bij de eigen B.V.

Er zijn dus nogal wat zaken waarmee je rekening moet houden bij de aanschaf van een bedrijfspand.
Gezien de actualiteiten is het raadzaam vooraf je adviseur bij JAN© in te schakelen om je te begeleiden bij het maken van je keuze.

Wat is het energielabel?

Bij de oriëntatie op de vastgoedmarkt speelt de energiebehoefte een rol. Het moet energiezuiniger en schoner, dit geldt zeker ook voor het (industriële) bedrijfsleven in Nederland. Kantoren moeten vóór 1 januari 2023 het nodige geregeld hebben, om minimaal te voldoen aan energielabel C. Jouw kantoor moet dusdanig zuinig omspringen met energie dat jouw kantoor(gebouw) het energielabel C heeft. Gemeenten zullen controles gaan uitvoeren op het energielabel van kantoren.
Wanneer je dus een nieuw pand aanschaft, is het wenselijk om gelijk te kijken naar de duurzaamheid van het pand. Daarnaast worden er, met het oog op de energietransitie, steeds meer plannen opgesteld om panden energiezuiniger te maken. Zo zien we nu al plannen voor verplichte zonnepanelen op nieuwbouw woningen en de warmtepomp bij vervanging van de CV-ketel. 
Wanneer je pand nog wat investering behoeft om er duurzamer uit te komen, zijn diverse subsidies beschikbaar, zoals de ISDE. Verdiep je hierin voordat je tot investering overgaat. Wij bekijken de investeringen graag in een breder geheel, door ook te kijken naar investeringsaftrekken en overige subsidies.

Ben jij voornemens vastgoed aan te schaffen? Neem dan even contact op met je adviseur bij JAN© zoals aangegeven is het raadzaam om niet te lang te wachten en goed in kaart te brengen hoe het vastgoed wordt aangeschaft.

Heb je hier vragen over? Neem dan contact op met Dave de Heiden via DavedeHeiden@JAN.nl

Dit artikel is 20-9-2022 voor het laatst aangepast.

Meer inspiratie en inzichten voor ondernemers

Ontvang actueel en persoonlijk nieuws

Hoe breng je jouw onderneming verder? Meld je aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws.