Wanneer je je aan het oriënteren bent op de vastgoedmarkt zijn er een heleboel zaken om rekening mee te houden. Kijk naast de staat en de bestemming van het pand ook zorgvuldig naar het fiscale plaatje. Anders zou het achteraf misschien toch niet zo’n mooie investering kunnen zijn dan je vooraf dacht.
Schaf je het pand in privé aan of via de B.V. of wellicht een STAK?
Je hebt een mooi pand op het oog en wilt het liefst gelijk tot aanschaf overgaan. Dat is echter niet altijd een verstandige stap. Neem voordat je investeert even de tijd om fiscaal gezien een optimale keuze te maken. Hierbij wordt ook gekeken naar het risico dat je eventueel loopt bij de investering, maar ook de invloed op bedrijfsopvolging en vermogensoverdracht.
Het pand in de B.V.
Om het risico te beperken wordt vastgoed veelal in een aparte B.V. ondergebracht, zo blijft het uit de risicosfeer van de onderneming. Daarnaast kan het ook handig zijn bij bedrijfsoverdracht, je hoeft het pand dan niet perse ook over te dragen maar kunt het blijven verhuren. Wanneer je het pand aanschaft via de B.V. zijn de rente en overige kosten aftrekbaar. De waardestijging bij verkoop wordt belast met VPB. Wanneer je dit resultaat vervolgens wilt uitkeren aan jezelf als DGA dan betaal je daarover 26,9% dividendbelasting in 2023. Als de plannen doorgaan wordt het tarief tot een dividenduitkering van € 67.000 24,5% en daarboven 31%.
Het pand aanschaffen in privé
Als je als DGA een bedrijfspand dat je in privé bezit, beschikbaar stelt aan je eigen B.V. dan worden de huuropbrengsten belast tegen maximaal 43,50% (hoogste schijf box 1 in 2023 verminderd met 12% vrijstelling). Daar staat tegenover dat je de kosten (net als bij aanschaf in de B.V.) in aftrek mag brengen. De waardestijging bij verkoop wordt ook belast tegen maximaal 43,50%.
Verhuur je aan een derde dan valt het pand net als een eventuele schuld in box 3. Het voordeel hiervan is, is dat de waardeaangroei direct tot je privé vermogen berekend wordt. De verkoopwinst wordt niet in box 1 belast. Je betaalt alleen jaarlijks box 3 heffing over de waarde van het vastgoed.
De systematiek van heffen en de tarieven voor box 3 zijn echter gewijzigd. Momenteel wordt vastgoed extra zwaar belast en tellen schulden niet meer volledig mee. Hierdoor kan het vastgoed onderbrengen in box 3 fiscaal gezien ongunstig zijn. Verder zou er vanaf 2027 een nieuw systeem voor box 3 komen, hoe dat eruit komt te zien is op dit moment nog niet duidelijk. Wel ziet het er naar uit dat vermogen zoals vastgoed ook straks zwaarder belast gaat worden.
Een extra optie: De STAK
Doordat schulden niet meer volledig meetellen in box 3 kan een bezitting als een pand niet volledig worden verminderd met de schuld die er tegenover staat voor de waarde in box 3. Hierdoor betaal je dus meer belasting dan voorheen. Er is wellicht een andere optie. Het oprichten van een STAK (stichting administratiekantoor).
De staatssecretaris heeft onlangs gesteld dat wanneer je vastgoed in een STAK hebt dat je geen leegwaarderatio kan toepassen. (Dit is een korting op de waarde in box 3 voor verhuurde woningen). Als reden hiervoor gaf de staatssecretaris aan dat je het eigen vermogen moet opnemen voor de waardering (de waarde van het vastgoed minus de schulden).
Als je deze stelling benaderd met de nieuwe box 3 regels in gedachten waarbij de schulden ‘minder waard’ zijn dan kun je hier wellicht een belastingvoordeel mee behalen.
Wat is een STAK?
Een STAK is een rechtspersoon die opgericht kan worden via een akte bij de notaris. De waarde van de certificaten geef je aan in box 3. (Je mag voor deze waardebepaling dus wel de schulden van de waarde van de bezittingen aftrekken).
Door een STAK heb je de mogelijkheid om vermogen aan de kinderen over te dragen terwijl je als ouder nog zeggenschap behoudt en controle hebt over wat er precies met het vermogen gebeurt. De STAK is dus ook voor veel ouders een aantrekkelijke en wenselijke optie.
Er is echter wel aangegeven dat de Belastingdienst gaat kijken hoe vaak er gebruik wordt gemaakt van een STAK, aangezien zij geen box 3 inkomsten willen mislopen. Hierdoor zou de regelgeving aangepast kunnen worden, het is echter met de huidige wetgeving een optie die gewoon gebruikt kan worden.
Naast de oprichtingskosten voor de STAK zal er jaarlijks een jaarrekening moeten worden opgesteld. Of de STAK in jouw situatie aantrekkelijk is hangt af van diverse factoren, maar het is zeker een optie die het overwegen waard is!
Gezien de actualiteiten is het raadzaam om vooraf je adviseur bij JAN© in te schakelen bij de aanschaf van vastgoed om je te begeleiden bij het maken van je keuze.
Heb je hier vragen over? Neem dan contact op met Dave de Heiden via DavedeHeiden@JAN.nl
