Vastleggen, en wel daarom
Het is zinvol om afspraken met de huurder schriftelijk vast te leggen. Behalve over de hoogte van de huur, en wanneer de huur moet worden betaald, kun je dan ook afspraken maken over de duur van de overeenkomst, hoe je de overeenkomst kunt beëindigen, of en zo ja hoe je de huurprijs jaarlijks kunt verhogen, of hoe het pand eruit moet zien bij het einde van de huur. Mag de huurder bijvoorbeeld de door hem in het pand aangebrachte wijzigingen zo laten, of moet hij ze verwijderen? Dat kun je vooraf afspreken en voorkomt bij het einde van de huur discussie over wie dat moet doen en wie dus voor de kosten opdraait.
Verschillende regels
Niet voor alle panden die worden verhuurd gelden dezelfde regels. Afhankelijk van het soort pand en afhankelijk van het soort bedrijf dat de huurder daarin gaat voeren, gelden verschillende wettelijke regels. Voor winkelbedrijfsruimte (waarin aan consumenten wordt verkocht) gelden andere (strengere) regels dan voor overige bedrijfsruimte, denk aan kantoren, industrie en opslag. Dus om de gemaakte afspraken over de huurperiode, het einde van de huurovereenkomst, de mogelijkheden om de huur te verhogen, etc. schriftelijk te kunnen vastleggen, moet eerst bekeken worden om welk huurregime het gaat, om zo te kunnen bepalen welke regels van toepassing zijn.
Modelcontracten
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op haar website modelcontracten beschikbaar gesteld voor de verschillende huurregimes en bijbehorende algemene voorwaarden. Het loont de moeite om – als je daarmee zelf aan de slag gaat – deze door een jurist te laten controleren. Dat voorkomt dat je het verkeerde model gebruikt of later voor verrassingen komt te staan.
De huurovereenkomst kun je ook zelf opstellen en dan door ons laten beoordelen, of door ons laten opstellen. Dit geldt ook voor zaken die te maken hebben met huuraanpassing, indeplaatsstelling of contractovername. We kijken graag met je mee.
Einde van de huur
Een ondernemer die overige bedrijfsruimte verhuurt, en geconfronteerd wordt met een huurder die van de huur af wil, vraagt aan ons advies wat nu te doen.
Wij bekijken dan de verschillende mogelijkheden, bijvoorbeeld: kan de verhuurder een regeling treffen, moet hij de huurder aan de overeengekomen termijn houden of wordt het procederen? Wat te doen is afhankelijk van welk huurregime van toepassing is, en van het volgende:
Courant pand?
Hoe snel kan het pand weer worden verhuurd? Is het courant en is een nieuwe huurder zo gevonden, dan kun je als verhuurder makkelijker instemmen met een verzoek van de huurder om de huur te beëindigen, ook al is de overeenkomst nog niet afgelopen. Beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is altijd mogelijk.
Wat staat er in de huurovereenkomst?
Als het pand minder courant is dan loont het de moeite om te kijken wat er in de huurovereenkomst staat. Vaak staat daar in dat de huur voor een bepaalde periode van vijf of tien jaar is aangegaan. Als die periode voorbij is, zonder dat is opgezegd, dan loopt de overeenkomst door. De volgende vraag is dan, hoe lang de huurovereenkomst doorloopt? Weer vijf of tien jaar? Als daarover niets in de huurovereenkomst is opgenomen, loopt de overeenkomst door voor onbepaalde tijd.
Opzeggen mogelijk?
Bij opzeggen moet je rekening houden met de termijn waartegen kan worden opgezegd en met de opzegtermijn.
Opzeggen tegen het einde van de huurperiode?
Opzeggen kan vaak alleen tegen het einde van de huurperiode. Bij een huurperiode van tien jaar, die, als de termijn om is met weer tien jaar wordt verlengd, kan alleen tegen het einde van zo’n termijn van tien jaar worden opgezegd. Als de overeengekomen huurperiode vijf jaar is, die, als de termijn om is met vijf jaar wordt verlengd, kan tegen het einde van zo’n periode van vijf jaar worden opgezegd.
Als niets is overeengekomen over verlenging van de huurovereenkomst ná de eerste huurperiode van bijvoorbeeld vijf of tien jaar, dan loopt de huurovereenkomst, als die eerste huurperiode van vijf of tien jaar om is, door voor onbepaalde tijd. Opgezegd kan dan worden tegen het einde van een huurperiode die dan wordt afgemeten aan de betalingen zoals die worden gedaan. Wordt de huur per jaar betaald, dan kan tegen het einde van het jaar worden opgezegd. Wordt de huur per kwartaal betaald, dan kan tegen het einde van een kwartaal. Wordt per maand betaald, dan zou strikt genomen per maand kunnen worden opgezegd, ware het niet dat bij langlopende huurovereenkomsten dat niet als redelijk wordt aangemerkt.
Opzegtermijn
Bij opzeggen van de huurovereenkomst moet rekening worden gehouden met een opzegtermijn. Gebruikelijk is een opzegtermijn van een jaar. Bijvoorbeeld een huurovereenkomst die voor een periode van vijf jaar is aangegaan en die, als niet wordt opgezegd, weer met vijf jaar wordt verlengd, kan met inachtneming van een jaar opzegtermijn van een jaar worden opgezegd. Dat wil dan zeggen dat opzeggen al in het vierde (of na verlenging in het negende) huurjaar moet gebeuren!
Het loont de moeite om bij het aangaan van een huurovereenkomst al in je agenda op te nemen, wanneer de huurovereenkomst afloopt en met welke opzegtermijn rekening moet worden gehouden.
Heb je vragen over dit artikel, wil je geholpen worden bij het opstellen van een huurovereenkomst of de beëindiging daarvan, dan kun je contact opnemen met een jurist van JAN©.
