De huizenmarkt staat al geruime tijd behoorlijk onder spanning: starters hebben moeite met het vinden van betaalbare woningen, ouderen met het vinden van passende woningen. De aangekondigde maatregelen m.b.t. de waardering van verhuurd vastgoed én de nieuwe box 3 regels hebben ervoor gezorgd dat veel (tweede) woningen te koop aangeboden worden en de opbrengst in het buitenland in vastgoed wordt geïnvesteerd.
Het aanbod van huurwoningen is door dit alles sterk gedaald en de huurprijs van woningen in de vrije sector sterk gestegen. Tijd voor verandering. Het kabinet was voornemens de wooncrisis aan te pakken en vele nieuwe huizen te bouwen.
De grote vraag is wat gaat er terecht komen van die plannen?
Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren met stapjes afgebouwd. Het percentage waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is, is gelijk aan het percentage in de eerste schijf van de belasting in box 1.
Vanaf 2025 is er een extra schijf binnen de inkomstenbelasting. In 2026 is deze lijn doorgetrokken, waardoor de hypotheekrenteaftrek wijzigt voor mensen met een inkomen tussen de € 38.883 en € 79.137 naar maximaal 37,56% (in 2025 37,48%). Verder wijzigt de hypotheekrenteaftrek niet in 2026.
Eigenwoningforfait en de villataks
Wanneer je een eigen woning hebt (in box 1) dan telt de belastingdienst een bedrag bij je inkomen uit werk en woning op. Deze bijtelling noemen ze het eigenwoningforfait.
Het eigenwoningforfait zorgt ervoor dat de hypotheekrenteaftrek die huizenbezitters ontvangen lager wordt. Voor woningen met een waarde tussen de € 75.000 en € 1.340.000 is dit percentage 0,35% in 2026. Is jouw woning meer waard? Dan betaal je over alles boven de € 1.340.000 2,35%. Deze grens ligt € 10.000 hoger dan in 2025. Lees hierover ook ons artikel over de villataks.
Heb jij een dure woning én wil je bezwaar maken tegen de villataks? Neem dan contact op met je belastingadviseur bij JAN©. Met de Belastingdienst is afgesproken dat klanten van JAN© aan kunnen sluiten bij een proefprocedure als tijdig bezwaar wordt gemaakt.
Het bezwaar wordt dan aangehouden totdat er uitspraak is gedaan door de rechter.
Verlaging algemeen tarief overdrachtsbelasting woningen
De overdrachtsbelasting voor de eigen woning bedraagt momenteel 2%. Starters op de woningmarkt met een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar kunnen, indien zij voldoen aan de voorwaarden, gebruik maken van de startersvrijstelling (heffing 0%). Dan is er nog een ‘algemeen tarief’ voor al het overige onroerend goed zoals tweede woningen en zakelijk vastgoed. Hiervoor geldt een tarief van 10,4%. Er komt met ingang van 2026 een specifiek algemeen woningtarief van 8%. Dit tarief gaat gelden voor vakantiewoningen of tweede woningen (dit tarief is ook van toepassing als je via de B.V. als belegging bijvoorbeeld een vakantiewoning aankoopt).
Tip! Als de verlaging werkelijk wordt doorgevoerd is het fiscaal gezien voor een koper voordeliger om in januari 2026 een afspraak maken bij de notaris voor het passeren van een woning dan eind 2025.
Verruiming startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Wanneer je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en je gaat voor het eerst een woning kopen waar je langere tijd gaat wonen dan kun je mogelijk gebruik maken van de startersvrijstelling. Dit zorgt ervoor dat je geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent. In 2025 geldt de startersvrijstelling voor woningen tot een waarde van € 525.000. Dit bedrag wordt verhoogd naar € 555.000 in 2026. Wanneer de waarde van de woning hoger is betaal je 2% overdrachtsbelasting.
Uitzendregeling eigenwoningregeling
De regels over het verhuren van een woning worden officieel vastgelegd en uitgebreid. Hierdoor kunnen ook (achter)kleinkinderen (bloed- of aanverwanten in de rechte neergaande lijn) tijdelijk in de woning verblijven zonder dat dit gevolgen heeft voor het recht op hypotheekrenteaftrek van de belastingplichtige.
Wanneer je tijdelijk niet in je eigen woning woont, blijft jouw aftrek hypotheekrente in stand als je gebruik kunt maken van de uitzendregeling. Hier geldt momenteel een goedkeuring voor. De goedkeuring wordt naar verwachting in 2026 in de wet opgenomen en de goedkeuring wordt uitgebreid.
Naast kinderen mogen straks ook andere bloed- en aanverwanten in de rechte neergaande lijn in de woning wonen onder toepassing van de uitzendregeling. Dit zorgt ervoor dat ook kleinkinderen of achterkleinkinderen in de woning kunnen wonen tijdens jouw uitzending zonder dat dit gevolgen heeft voor de hypotheekrenteaftrek.
De Hillen-aftrek
Wanneer de bijtelling van het eigenwoningforfait de aftrekbare hypotheekrente te boven gaat, bijvoorbeeld bij een kleine hypotheekschuld of geen hypotheekschuld, dan zorgt het verschil voor een bijtelling op je inkomen. Deze bijtelling wordt vervolgens weer verminderd door de Hillen-aftrek. Deze daalt echter met 3,33% per jaar. In 2025 bedraagt de Hillen-aftrek 76,68% van de oorspronkelijke bijtelling. Als de lijn wordt doorgezet zal dit percentage in 2026 73,35% bedragen. Deze ‘bijtelling’ die steeds hoger wordt zorgt er dus voor dat je per saldo meer belasting betaalt in box 1.
Heb je vragen over dit artikel? Neem dan contact op met Adri Hermsen via 088-2202231 of AdriHermsen@JAN.nl.
____________________________________________________________________________________________________
Lees ook de overige artikelen uit de Special over het Belastingplan 2026 van JAN©:
Inkomstenbelasting
Inkomstenbelasting, wijzigingen voor de ondernemer- ZZP’er
DGA en B.V.
BTW
Werkgevers en werknemers
Kindregelingen
De auto
Overige maatregelen
