Binnenkort valt bij iedereen die in het bezit is van onroerend goed weer de WOZ-aanslag op de deurmat. WOZ is de afkorting van Wet Waardering Onroerende Zaken. Gezien de sterk gestegen prijzen op de woningmarkt is het van belang om de vastgestelde WOZ-waarden kritisch te bekijken. Bezwaar maken kan, maar wanneer is dat (on)verstandig?
De WOZ-waarde is bepalend voor (onder meer) de volgende zaken:
- De gemeentelijke heffingen, zoals de onroerende zaak belasting en afvalstoffenheffing.
- De inkomstenbelasting. Wanneer je een eigen woning hebt (in box 1) dan telt de Belastingdienst een bedrag bij je inkomen uit werk en woning op, deze bijtelling noemen ze het eigenwoningforfait.
Verder wordt de WOZ-waarde ook gebruikt om de belasting te bepalen over de tweede woning en verhuurde woningen (in box 3). - De vennootschapsbelasting. De WOZ-waarde kan invloed hebben op de beperking van afschrijving op bedrijfsgebouwen.
- De erf- en schenkbelasting. Wanneer er een erfgenaam een woning erft of er een woning geschonken wordt dan moet er belasting worden betaald over de WOZ-waarde van de woning. Als deze te hoog is vastgesteld dan betalen de erfgenamen te veel erfbelasting.
Het eigenwoning waarde forfait
De bijtelling voor de eigen woning die bij het inkomen in box 1 wordt geteld, hangt af van de WOZ-waarde van je woning. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.330.000 is dit percentage 0,35%. Is jouw woning meer waard? Dan wordt over alles boven de € 1.330.000 zelfs 2,35% bij jouw inkomen opgeteld. Omdat duurdere woningen zwaarder worden belast, wordt er over de villataks gediscussieerd. Veel woningbezitters met een duurdere woning ervaring dit als oneerlijk en maken bezwaar tegen deze heffing. Meer hierover lees in je ons artikel over de villataks.
De waardebepaling van de WOZ-waarde
Gemeenten kunnen niet elke woning/pand afzonderlijk taxeren. Om praktische redenen kijken ze, om tot een passende waarde te komen. naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen of panden in de buurt. Verder spelen zaken als het bouwjaar, de ligging, het aantal kubieke meters van het pand e.d. mee om tot een waardebepaling te komen.
Er wordt dus geen rekening gehouden met ‘individuele omstandigheden’, zoals achterstallig onderhoud, betonrot, vochtoverlast, minder functionele ruimtes, beperkende voorwaarden en vergunningen, dat jouw pand niet energiezuinig is, etc. Ook wordt niet gekeken naar ‘omgevingsfactoren’ zoals het uitzicht, een vuilcontainer, geluidsoverlast van verkeer, stankoverlast van bedrijven in de buurt etc. Dergelijke zaken kunnen van invloed zijn op de waarde van een pand. Het kan dus zo zijn dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld!
Bezwaar maken?
Zoals hierboven is aangegeven, is de WOZ-waarde van belang voor de bepaling van behoorlijk wat heffingen. Het is dus raadzaam de WOZ-beschikking altijd kritisch te bekijken én bezwaar te maken als je van mening bent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
Als je hebt besloten bezwaar te maken dan moet je binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar indienen. Na deze datum wordt het bezwaar niet meer in behandeling genomen en staat de waarde van het pand voor het jaar vast.
Voor erfgenamen werkt het net iets anders. Erfgenamen worden als ‘nieuwe belanghebbende’ gezien. Dit betekent dat je bij de gemeente een nieuwe WOZ-beschikking kunt aanvragen. Dit moet je binnen zes weken na het erven van een pand doen. Tegen de beschikking die je ontvangt kun je vervolgens binnen zes weken weer bezwaar maken.
Zorg bij het opstellen van een bezwaar altijd voor een goede onderbouwing. Hiervoor kun je eventueel ook een plaatselijke makelaar of taxateur inschakelen. Deze kent de lokale markt en dit kan helpen bij het onderbouwen van de door jou voorgestelde waarde.
Wanneer is bezwaar maken niet verstandig?
De hypotheekrente verlagen
Wanneer je een hypothecaire lening hebt afgesloten voor de financiering van jouw pand of woning dan is het verstandig, voordat je bezwaar maakt, de hypotheekvoorwaarden te controleren. In veel gevallen is in de voorwaarden opgenomen dat de risico-opslag die de hypotheekverstrekker rekent op de hypotheekrente lager wordt naar mate de WOZ-waarde van het pand stijgt (en je dus een lagere rente gaat betalen).
Verkoop in de toekomst
Als je voornemens bent om je pand binnenkort te verkopen, dan helpt een hogere WOZ-waarde voor je onderhandeling over de verkoopprijs. De gemeente is immers met jou van mening dat dit de minimale waarde van het pand is.
Kortom bezwaar maken kan zeker lonen, maar een hoge waarde is soms zo slecht nog niet!
Wil je weten wat een verstandige keuze is in jouw situatie?
Neem dan contact op met je belastingadviseur bij JAN©, deze denkt graag met je mee.
